Собственник это кто в отношениях: Человек собственник в отношениях — Отношения

Одним из способов решения проблемы взаимоотношений по линии «ТМ – собственник» может стать превращение ТМ в полноправного партнера, вследствие чего возникает прямая зависимость его доходов от результатов деятельности компании.

Задача собственника — выстраивание продуктивных отношений с ТМ и разработка системы его мотивации, способствующей эффективной работе на благо предприятия, его развитию, увеличению капитализации.

В идеале владелец ждет от ТМ полной отдачи, максимальной ответственности, заинтересованности в развитии компании, творческого подхода к решению поставленных задач. ТМ должен относиться к компании, как если бы она была его собственной. Для наемного ТМ подобное отношение становится возможным, если он участвует в прибыли или имеет опцион, т. е. сам получает долю собственности. Это позволит решить многие конфликтные ситуации в отношениях собственников и наемных ТМ. Доход владельцев зависит от стоимости предприятия, а бонусы ТМ — от достижения поставленных перед ним целей. Опцион увязывает вместе долгосрочные цели собственников и наемных ТМ. Иными словами, личная компенсация ТМ привязана к общему финансовому результату организации.

Стандартный компенсационный пакет ТМ состоит из двух частей — постоянной и переменной. Постоянная — это фиксированная заработная плата, которая устанавливается ТМ за наличие определенного набора компетенций, позволяющих ему успешно решать поставленные задачи. Переменная часть состоит из выплат, привязанных к результатам деятельности ТМ. Она может состоять из бонусов, опционов или участия в прибыли компании. Как правило, доля поощрительных выплат наемным управленцам возрастает с учетом эффективности их работы.

По установившемуся правилу, бонусы выплачиваются по итогам деятельности компании за год и при достижении принятых финансовых показателей. Но не всегда можно достоверно оценить реальный результат, поскольку данная оценка будет зависеть от нескольких факторов: «прозрачности» бизнеса, налаженности управленческой системы, управленческого и финансового учета и т. д.

Часто в погоне за сиюминутными результатами, влияющими на размер вознаграждения, отдельные ТМ могут принимать решения без учета долгосрочных перспектив развития предприятия. В данном случае ошибки ТМ могут привести организацию к значительным убыткам. Исходя из таких рисков, собственники бизнеса должны привязывать мотивационную схему к долгосрочным результатам деятельности ТМ.

Среди долгосрочных мотивационных программ, стимулирующих ТМ работать на длительную перспективу для увеличения капитализации бизнеса, особое место занимает инвестиционный подход. При инвестиционном подходе к мотивации вознаграждение ТМ зависит от достижения компанией конкретного финансового результата, т. е. полученной прибыли или увеличения стоимости предприятия. Подобные программы носят название опционных и разрабатываются на срок от трех до пяти лет.

Важную роль играет также и нематериальное стимулирование ТМ. К нему можно отнести: участие в конференциях, профессиональных ассоциациях и клубах, командировки за границу, зарубежные стажировки и т. п. Все это — дополнительный мотиватор, позволяющий удержать ТМ и направить его работу в нужное русло.

Нахождение оптимального баланса между материальной и моральной мотивацией ТМ — залог продуктивной работы последнего на будущее компании, а также выстраивания доверительных отношений с собственником. В разработке такой системы мотивации заинтересованы как ТМ, так и владельцы предприятия. Надежной основой их эффективного взаимодействия будут доверие, общность интересов, психологический комфорт в отношениях.

Несомненно, в отношениях между собственниками и наемными ТМ важна психологическая совместимость. Большинство взаимных претензий возникает по причине различий в восприятии подходов к ведению бизнеса, руководства персоналом, перспектив развития.

Приступая к руководству компанией, ТМ должен четко понимать как свою зону ответственности, так и зону свободы, отвечая за совместные с владельцем действия либо бездействие.

Таким образом, и собственнику, и ТМ важно понимать, что для эффективной работы компании и преуспевания в бизнесе, а стало быть, получения дивидендов и преференций, им придется учиться договариваться и управлять конфликтами при их возникновении.

Из материалов журнала «Генеральный директор», http://director.com.ua

Как неженатые пары могут стать совладельцами или получить право собственности на дом

Ниже приводится обзор различных способов, которыми неженатые пары могут владеть домом, а также плюсы и минусы каждого из них.

Когда вы покупаете дом со своим партнером, вы должны решить, как вы будете владеть недвижимостью, или «получить право собственности». Поскольку в данном контексте «титул» является синонимом «собственности», ваше решение будет иметь огромные и долговременные последствия, особенно в вопросах планирования недвижимости. Предполагая, что вы покупаете дом для личного, а не коммерческого использования, у вас есть три основных варианта:

• одно лицо является единоличным владельцем

• вы оба являетесь «совместными арендаторами» или

• вы оба владеете титулом «общих арендаторов».

Если зарегистрированный документ содержит только одно имя, это лицо является законным владельцем и имеет полное юридическое право продавать или отчуждать дом или другое недвижимое имущество, даже если кто-то еще внес свой вклад в его покупку и имеет незарегистрированную долю.

Иногда у пары, совместно владеющей домом, возникает соблазн указать только одно имя в документе, чтобы сэкономить на налогах, избежать кредиторов или по какой-либо другой причине. Экономия на налогах может быть привлекательной, если один из ваших доходов очень высок, а другой очень низок, потому что это позволяет человеку с высоким доходом получать все налоговые вычеты, связанные с домом. Или, если у одного человека плохая кредитоспособность, может показаться хорошей идеей не упоминать его или ее интерес к собственности, чтобы получить ссуду на покупку дома.

Риски единоличной собственности

В большинстве случаев риски, связанные с передачей дома в совместное владение на имя одного человека, намного перевешивают выгоды. Если ваш партнер является единственным, кто указан в документе (и, следовательно, предполагается, что он является единственным владельцем), вам может не повезти, если ваш партнер продаст дом и присвоит деньги, или умрет и оставит его кому-то другому. Конечно, вы можете подать в суд на своего бывшего партнера, пытаясь возместить сумму вашего финансового интереса в собственности, но этот тип судебного процесса часто бывает трудно выиграть, поскольку в большинстве штатов существует сильная юридическая презумпция того, что лицо, чье имя указано в документе, является владельцем. В любом случае судебный процесс, направленный на то, чтобы доказать, что лицо, чье имя не фигурирует в документе, является совладельцем, скорее всего, будет дорогостоящим, напряженным и трудоемким.

Если кредит одного человека полностью обрекает заявку на получение кредита, можно взять кредит и приобрести недвижимость только на имя одного партнера, а затем сразу после этого добавить имя второго партнера в титул. Но будьте очень осторожны: убедитесь, что вы действительно выполняете все действия и официально добавляете имя партнера, и имейте в виду, что в некоторых местах передача может облагаться налогами и сборами. В некоторых случаях кредитор может иметь право «востребовать кредит», если вы добавите кого-то в титул, как это, но, по нашему опыту, это редко происходит, пока вы остаетесь в курсе платежей по кредиту.

Что, если вы не укажете в документе имена обоих владельцев?

Если вы решите указать в документе только одно имя, вы можете подписать отдельный договор, в котором будут изложены фактические имущественные интересы обеих сторон. Прежде чем сделать это, обязательно обратитесь к опытному юристу по недвижимости. Быть «неофициальным» владельцем может создать множество проблем, особенно с налоговыми органами. Возможно, вы не сможете вычесть ваши взносы по ипотеке или любую полученную прибыль, если вы позже продадите недвижимость. Или кредиторы могут заявить, что вы пытаетесь скрыть от них активы, что может привести к другим проблемам. Вам также следует поговорить с юристом о том, следует ли записывать такое соглашение в окружном регистраторе, если вы его заключаете. В некоторых местах может быть очень дорого добавить кого-то в титул позже, особенно если этот человек не является вашим законным супругом, поэтому убедитесь, что вы провели расследование, прежде чем принимать окончательное решение.

Совместная аренда

Если вы приобретаете право собственности в качестве совместных арендаторов, вы разделяете равную собственность на имущество, и каждый из вас имеет право использовать все имущество. Если один совладелец умирает, другой автоматически становится собственником доли умершего лица, даже если есть противоположное завещание. Это называется правом на выживание. Фактически, в некоторых штатах требуется, чтобы после слов «совместные арендаторы» вы добавляли слова «с правом наследования» (отсюда и распространенные сокращения JTWROS или Jt Ten WROS).

Преимущество совместной аренды заключается в том, что в случае смерти первого совместного арендатора имущество переходит к оставшемуся в живых совместному арендатору без расходов и хлопот, связанных с процедурой завещания. Но то, что вы устанавливаете совместную аренду, не означает, что она будет длиться вечно. Если один совместитель продает свою долю, совместная аренда прекращается (в большинстве штатов это верно, даже если другой совместитель не знает о продаже). Новый владелец и другой первоначальный владелец становятся общими арендаторами (см. ниже). И в большинстве штатов совместный арендатор может прекратить совместную аренду в любое время, опять же, в результате чего владельцы становятся общими арендаторами без права наследования.

Перед тем, как стать совместными арендаторами, обязательно обдумайте следующие вопросы.

Совместная аренда означает равные доли

Совместная аренда допустима только тогда, когда каждый совместный арендатор (теоретически их может быть любое количество) владеет одинаковой долей имущества. Таким образом, вы и ваш партнер можете владеть по 50% дома, или трое могут владеть по одной трети. Но если вы владеете 60% дома, а ваш партнер — 40%, совместная аренда не сработает. В этом случае вы будете общими арендаторами.

Однако если один человек вносит большую часть или даже весь первоначальный взнос, это не означает, что вы не можете быть совместными арендаторами. Пока вы согласны владеть домом на равных, совместная аренда будет работать нормально. Это может быть достигнуто, если человек, вносящий первоначальный взнос, дарит другому половину процентов или, что более типично, если более состоятельный партнер соглашается одолжить другому свою половину первоначального взноса. Если это ваш план, убедитесь, что ссуда оформлена векселем или письменным соглашением, так как в некоторых штатах совместный арендатор не имеет права на возмещение, если у владельцев нет письменного соглашения.

Совместная аренда часто является плохой заменой завещанию

Приобретение права собственности на дом в рамках совместной аренды является эффективным способом передать его оставшемуся в живых без прохождения завещания (и без необходимости включать его в завещание). Однако, если вы владеете домом сами и хотите, чтобы ваш партнер получил его после вашей смерти, редко бывает хорошей идеей изменить право собственности на совместную аренду только для достижения этого результата. Вот почему.

Во-первых, сдавая дом в совместную аренду, вы немедленно дарите половину его своему партнеру, что может иметь налоговые последствия. Кроме того, i Если вы позже разделитесь, в большинстве штатов вы не имеете права вернуть эту половину. Во-вторых, если ваш партнер влезет в долги, кредиторы могут попытаться взыскать его или ее долю в капитале, что было бы невозможно, если бы дом все еще был зарегистрирован только на ваше имя.

Если вы хотите, чтобы ваш партнер получил дом после вашей смерти, гораздо лучше составить завещание или доверительное управление, заявив об этом желании. Потом, если обстоятельства изменятся, можно будет просто изменить волю или доверие. Дополнительную информацию о завещаниях и трастах см. в разделе Nolo Estate Planning, 9.0005

Иногда партнер, владеющий домом, беспокоится, что после смерти партнера-владельца другому партнеру негде будет жить. Но партнер-собственник в конечном итоге хотел бы, чтобы дом перешел к другому наследнику, возможно, ребенку. В этом случае партнер-собственник может сохранить единоличное право собственности на имущество, но передать пожизненное имущество другому партнеру, что позволит партнеру, не являющемуся владельцем, в полной мере использовать имущество до своей или ее смерти. Затем, когда партнер, не являющийся собственником, умирает, дом переходит к наследнику. Совместная аренда также может создать проблемы с налогом на недвижимость, если только один человек в паре внес свой вклад в покупку. Если это ваша ситуация, поговорите с юристом по планированию недвижимости, знакомым с юридическими проблемами, с которыми сталкиваются пары, не состоящие в браке.

Совместные арендаторы

Возможно, наиболее распространенный способ для пар, не состоящих в браке, получить право собственности на недвижимое имущество — это «общие арендаторы». В отличие от совместной аренды, общий арендатор не имеет автоматического права унаследовать имущество в случае смерти другого партнера. Когда один общий арендатор умирает, его или ее доля в совместно нажитом имуществе остается тому, кто указан в завещании или живом доверительном управлении. Это вполне может быть его или ее партнер, живущий вместе, но это может быть и кто-то другой. Если завещания нет, наследники человека, оставшиеся без завещания, унаследуют его или ее долю, и это не включает проживающего вместе партнера.

Если вы решите владеть домом как общие жильцы, но согласитесь, что если один из партнеров умрет, другой получит весь дом, будьте осторожны. Ваш партнер может изменить свое завещание в любое время, чтобы передать свою долю имущества кому-то другому, кроме вас. И нет правила, согласно которому ваш партнер должен уведомлять вас об изменении.

Совместные арендаторы могут юридически владеть имуществом в неравных долях — например, одному человеку может принадлежать 80%, а другому — 20%. Когда право собственности неравное, оба имени по-прежнему указаны в акте как общие арендаторы. В большинстве штатов вы можете указать свои проценты владения в акте или в отдельном письменном соглашении, которое вы подписываете, а в некоторых случаях вы можете зарегистрировать документ вместе с актом в офисе регистратора вашего округа. Вы также можете использовать письменное соглашение для обеспечения возмещения первоначального взноса. Если вы владеете имуществом в неравных долях , обязательно изложите свое согласие в письменной форме. Закон обычно предполагает владение 50-50, когда в документе на часть собственности указано, что она принадлежит арендаторам в общей собственности или в качестве совместных арендаторов.

Если вы хотите, чтобы ваша доля дома перешла к кому-то другому, а не к вашему партнеру, когда вы умрете, но хотите убедиться, что у вашего партнера есть место для проживания, вы можете владеть домом в качестве общих арендаторов и включить в документ о пожизненном имуществе. Это означает, что после вашей смерти ваш партнер может оставаться в доме до самой смерти. Затем ваша доля дома переходит к выбранному вами наследнику.

Изменение титула на дом

Что произойдет, если вы приобретете право собственности в одном юридическом формате, а позже совместно согласитесь изменить его на другой? Например, поскольку один из вас вносит более крупный первоначальный взнос, вы решаете стать общими арендаторами. Несколько лет спустя, после рождения вашего ребенка, вы оба решаете, что имеет смысл перейти к совместным арендаторам, чтобы избежать завещания в случае смерти одного из вас. Это можно сделать, купив пустой бланк документа, а затем подготовив и зарегистрировав новый акт о предоставлении собственности «от Эндрю Уэста и Джоанн Ю в качестве общих арендаторов Эндрю Уэсту и Джоанн Ю в качестве совместных арендаторов с правом наследования». Вам также необходимо будет подготовить и зарегистрировать новый акт, если один партнер является единственным владельцем дома, а другой партнер станет совладельцем (обсуждается ниже). Обратитесь к опытному юристу по недвижимости убедитесь, что вы используете надлежащий документ и язык, и определите, повлечет ли это какие-либо налоговые обязательства. Если ваш дом находится в Калифорнии, см. книгу Nolo Deeds for California Real Estate Мэри Рэндольф.

Семейные партнеры и получение права собственности на дом

В некоторых городах, округах и штатах неженатые пары могут зарегистрироваться в качестве домашних партнеров; некоторые работодатели также предоставляют льготы зарегистрированным домашним партнерам. Регистрация домашнего партнера не повлияет ни на то, кто владеет титулом, ни на какие-либо претензии, которые могут быть у лица, не являющегося владельцем, на основании взносов в имущество партнера. Единственное влияние, которое это может иметь, — это налоги на передачу в некоторых городах или округах. Обратитесь к местному регистратору округа, если это проблема для вас.

Покупка недвижимости, скорее всего, станет для вас поводом поговорить о «вопросе о браке». Мы не даем никаких советов по отношениям, но мы рекомендуем, если брак не за горами, сейчас самое подходящее время для принятия такого решения. Вопросы правового титула и налогообложения сильно различаются, если вы состоите в браке, и изменение вашего семейного положения после покупки дома может вызвать некоторые сложные проблемы с налогами и собственностью. И, кстати, не поддавайтесь искушению сказать офицеру, что вы женаты, если это не так, — это только создаст путаницу и возможные проблемы в будущем.

Если у вас есть какие-либо вопросы о праве собственности, обязательно проконсультируйтесь с опытным юристом по недвижимости.

Для получения дополнительной информации о покупке дома см. раздел Nolo’s Real Estate.

Улучшение отношений с владельцами

Управляющим недвижимостью приходится много жонглировать, но налаживание хороших отношений с владельцами — это та область, в которой вам никогда не следует терять мяч. Вот несколько ключевых моментов, которые помогут вам укрепить деловые отношения.

Общение

В основе любых хороших отношений лежит сильное общение . Для владельцев, которые доверяют вам свою инвестиционную недвижимость, нет ничего хуже, чем чувствовать себя не в курсе или понятия не иметь, что происходит. Активность и предоставление информации до того, как ее попросят владельцы , может иметь большое значение для установления доверия.

Проактивность частично означает планирование регулярного времени, чтобы связаться с владельцем и сообщить ему обо всем, что произошло с его собственностью с момента вашего последнего обновления. У каждого владельца будут разные предпочтения относительно того, как часто они хотят, чтобы вы это делали. Некоторые могут захотеть получать от вас новости каждый месяц; другие могут хотеть получать обновления только один раз в квартал. Что бы вы ни решили, придерживайтесь своего графика и найдите время, чтобы позвонить владельцу, встретиться лично или отправить подробное электронное письмо.

В своем сообщении вы должны предоставить владельцу обновленные отчеты, подробно описать любые возникшие проблемы с техническим обслуживанием и дать им общее представление о том, как идут дела с их арендаторами и их имуществом. Если у вас есть какие-либо опасения, самое время их обсудить. Превентивное оповещение о проблемах помогает владельцу избежать неприятных сюрпризов, когда ваши опасения перерастают в серьезную проблему.

Не бойтесь спрашивать отзывы о своей работе. Хотя это может пугать, знание того, что вы можете сделать лучше, может помочь улучшить ваши отношения с владельцем. Вы не хотите, чтобы мелкие неприятности накапливались, если есть простые изменения, которые вы можете внести, чтобы помочь владельцу чувствовать себя более непринужденно.

Наконец, само собой разумеется, что вы должны быть доступными , чтобы поговорить с владельцем, когда вы ему понадобитесь. Даже если это означает принимать звонки в нерабочее время или прекращать работу, чтобы сразу же ответить на электронное письмо, владельцы оценят вашу внимательность.

Помните, что плохая коммуникация и отсутствие прозрачности являются общими проблемами владельцев. Зная это заранее, вы можете устранить эти проблемы, проявляя инициативу, держа их в курсе и регулярно общаясь. Владельцы будут чувствовать себя намного комфортнее с вами за рулем, если они будут знать, что вы будете оставаться на связи.

Контракт

Ваш контракт является основой для вашего партнерства с владельцем. Таким образом, важно сделать это правильно. Вы хотите четко обозначить ожидания для обеих сторон — что владелец может ожидать от вас и что вы можете ожидать от владельца. Вот некоторые пункты, которые необходимо включить в контракт:

Срок действия

Как долго будет действовать этот контракт? Может ли собственник расторгнуть договор, если сочтет это необходимым? Если да, то какие обязательства у них будут?

Сборы

Вы должны указать, сколько вы планируете взимать с владельца каждый месяц, а также любые дополнительные сборы, которые могут возникнуть. Большинство управляющих недвижимостью взимают плату за поиск нового арендатора. За другие услуги (например, надзор за озеленением) может взиматься дополнительная плата. Не забудьте указать, что входит в ваши тарифы.

Обязанности менеджера

Какие услуги вы предлагаете в качестве управляющего недвижимостью? На самом базовом уровне услуги включают сбор арендной платы и обслуживание. Большинство управляющих недвижимостью также несут ответственность за рекламу вакансий, поиск и проверку арендаторов, составление договоров аренды, отслеживание расходов, создание финансовых отчетов, оплату счетов за коммунальные услуги и, при необходимости, обработку выселений. В договоре укажите, за что вы будете нести ответственность, чтобы владелец точно знал, что он получает.

Обязанности владельца

Контракты работают в обе стороны, и владелец также несет ответственность за определенные области. Обычно это означает наличие резервного фонда для ремонта и чрезвычайных ситуаций, страхование имущества и соблюдение всех законов штата и федеральных законов (включая законы о справедливом жилищном обеспечении). Большинство контрактов также не позволяют владельцам находить собственных арендаторов; таким образом, управляющему недвижимостью не придется иметь дело с арендаторами, которые, возможно, не прошли проверку.

Письменное изложение всех этих ожиданий поможет избежать недоразумений в будущем.

Исполнение

Хорошая коммуникация и прочный контракт — отличное начало, но что действительно важно, так это сделать все . Вы создадите прочную основу для доверия, если владелец знает, что вы относитесь к тому типу людей, которые будут делать то, что вы говорите. Это означает успешное выполнение ваших обязанностей:

• Установление ставок аренды (если применимо)
• Маркетинг и показ недвижимости
• Проверка и отбор арендаторов
• Составление и подписание договора аренды
• Сбор, хранение, систематизация и возврат залога
• Сбор арендной платы и любых применимых штрафов за просрочку платежа
• Обслуживание и ремонт
• Получение ценовых предложений и поиск подрядчиков
• Составление финансовых отчетов
• Хранение и систематизация счетов и квитанций
• Проведение инспекций при выселении
• Выселение (при необходимости)

Владельцы будут впечатлены, если вы проявите инициативу и будете держать руку на пульсе. Это означает отдавать владельцам их деньги до того, как они их попросят, немедленно информировать их о любом капитальном ремонте и решать любые проблемы с арендаторами.

Прозрачность

Владелец вложил много капитала в эту инвестиционную собственность, и предоставление вам возможности управлять ею является признаком доверия. Очевидно, вы хотите сделать все возможное, чтобы сохранить это доверие. Хороший способ начать — убедиться, что ваши операции максимально прозрачны.

В то время как некоторым менеджерам может не нравиться, когда владельцы проверяют их работу таким образом, делает все видимым для владельцев, имеет несколько преимуществ для управляющих недвижимостью :

1. Владельцы смогут увидеть вашу тяжелую работу и знать, что вы хорошо справляетесь.
2. Владельцы будут больше доверять вам, если увидят, как вы управляете их недвижимостью.
3. Открытость и прозрачность в отношении вашей деятельности делает вас компетентным профессионалом, которого владельцы захотят рекомендовать другим.

В то время как общение является ключом к обеспечению прозрачности, управляющие недвижимостью могут воспользоваться онлайн-инструментами , чтобы еще проще держать владельцев в курсе событий.

Использование такой платформы, как , Tellus может помочь, предоставив владельцам мгновенный доступ к финансовым отчетам, статусу арендных платежей и обслуживания, а также ко всей связи с арендаторами. Предоставление им возможности видеть эту информацию самостоятельно может фактически сократить ненужное общение. Им не нужно будет спрашивать, заплатил ли арендную плату ваш хронически опаздывающий арендатор в этом месяце, потому что информация уже есть в приложении. Все финансовые отчеты автоматически обновляются с каждым новым добавленным расходом или доходом, что позволяет владельцам легко видеть свой денежный поток. Если владельцы предпочитают читать сообщения чата, это позволяет им следить за ремонтом или любыми проблемами с арендаторами без необходимости писать отчет.

Проще говоря, использование онлайн-системы может помочь вам сэкономить время, успокоить владельцев и облегчить работу каждого.

Заключительное слово

Хорошие деловые отношения с владельцами зависят от нескольких факторов:

• Общение : Будьте активны и не ждите, чтобы общаться.
• Контракт : Опишите свои обязанности и ожидания.
• Выполнение : Беспрепятственно выполняйте все свои задачи.
• Прозрачность : Дайте владельцам информацию о состоянии их собственности с помощью онлайн-инструментов.

Деловые отношения, которые вы устанавливаете с владельцами, могут принести пользу всем. Если владельцы знают, что вы тот, кто сделает все и будет держать их в курсе, то они с большей вероятностью порекомендуют ваши услуги другим. Эти рекомендации помогут вам в развитии вашего бизнеса.

Для молниеносной связи, предназначенной для управления недвижимостью, проверьте Tellus и убедитесь, как легко держать всех в курсе! Загрузите приложение бесплатно из App Store или Play Store.